一、《办法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房预售资金监管制度，对保护购房人合法权益，维护我市房地产市场稳定发挥了重要作用；2021年4月进行了修订，重点从保障监管资金优先用于工程建设、按照信用等级对房地产开发企业实施差别化监管、引入商业银行保函等额替代监管资金等方面实现了优化，进一步保障了项目建设竣工、提升了优质房企资金使用效率，发挥了良好的政策作用。

　　但近年来房地产市场形势急剧变化，房地产开发企业尤其是民营房企集团层面的资金状况持续紧张，因房企集团频频爆雷导致购房者信心不足而销售回款缓慢的情况未有改善，房地产开发企业及开发项目面临空前困难，在此背景下，我市预售资金监管政策还需进一步优化提升，最大限度统筹考虑资金监管与保障项目建设竣工、企业经营发展之间的关系，维护购房者合法权益，促进我市房地产市场健康稳定发展。

　　此外，2022年住建部等三部委发布了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号，以下简称《意见》），对预售资金监管提出了明确的要求。对照要求，现行规定大多数是一致的，但在监管银行招标确定、进一步明确监管银行责任等方面仍需要完善。

　　综合上述因素，需要制定新的预售资金监管政策。

　　二、《方案》重点内容

　　《办法》共有九章三十二条，包括总则、监管部门和实施机构、监管银行、监管账户、监管额度、资金收存和拨付、应急机制、监督管理及附则等，涵盖了预售资金监管各个方面，在保留原本政策优势的基础上，进一步优化升级。

　　（一）基本框架保持不变。一是监管模式不变，继续延续“政府监管，银行配合”，房地产开发企业、银行、实施机构三方监管协议的模式。二是监管重点不变，主要是严格监管用于工程建设的预售资金。三是基本做法不变，按栋建立监管额度资金池和动态调整资金池留存比例。四是持续改善营商环境的理念不变，现有监管办法中支持优质企业在锡经营的措施只作优化不作删减，如优质企业可以申请降低监管额度和使用银行保函替代监管额度等条款。

　　（二）进一步明确监管责任。《办法》细化明确了监管部门、实施机构和监管银行各自职责和工作要求，监管部门间建立联动工作机制，实施机构按照分类分档、动态调整原则加强对重点项目监管，监管银行要依法依规履行监管职责和监管协议。

　　（三）调整监管银行确定方式。严格按照《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》中通过公开招标方式确定监管银行的工作要求，明确了公开招标的实施单位、招标对象、服务期限、对外公示等。实施招标制度可进一步规范监管银行行为。

　　（四）探索建立应急机制。针对当下房地产领域存在的风险，结合部分问题楼盘处置的地方经验，进一步形成制度化、规范化的政策措施。因不可抗力造成项目生产经营困难的，需要提前使用监管资金化解稳定风险的，以及处置停工、烂尾等问题楼盘的三类情况，分别明确了应急措施，有利于推动我市房地产市场风险化解。

　　（五）探索差异化监管措施。主要是对没有存续开发贷款、土地抵押、在建工程抵押及股权质押等低风险项目，进一步降低监管额度，优先支持低杠杆、低风险、优质房地产企业发展。

　　（六）适时关注可能存在的抽逃开发贷风险。对《办法》实施后开工建设的项目，通过共享商业银行的开发贷发放信息，使得发放的监管资金和开发贷款资金总额不超过合理支出额度，倒逼开发企业将开发贷款优先用于施工建设，保障项目建设资金。

　　关联阅读： 市政府关于印发无锡市市区商品房预售资金监管办法的通知 

来源：无锡市人民政府