解读《无锡市商品房交付使用管理办法》

一、制定《办法》的必要性

我市在1997年1月6日发布施行了《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》（市政府第29号令，以下简称原《办法》），为当时住宅小区交付使用的规范管理发挥了重要的作用。但是，随着时间的推移，房地产业的快速发展，房屋的交付使用出现了一些新情况，原《办法》已经无法适应管理工作的实际需要。一是原《办法》的有关内容与国家近年出台和修改完善的法律、法规存在不一致的现象，如《行政许可法》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》等；二是政府职能的改革与调整，管理理念的更新，管理方式的转变，对商品房交付使用管理工作提出了许多新要求；三是据资料显示，目前我市商品房每年在建面积达4500万平方米左右，竣工约1000万平方米，建设速度不断加快，建设规模不断增大；四是随着生活质量的进一步提高，新建房屋及其配套建设的标准更为多元和细化；五是随着公众维权意识的提高，市民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施建设，相关投诉与日俱增；六是随着城市化进程的不断推进，产业结构的逐步升级，商品房交付使用管理面临一些新的问题，如商品房交付使用的条件、非住宅商品房的交付使用等，导致管理难度不断加大，需要以立法形式予以规范，为相关问题的解决提供法律依据。因此，为了进一步明确商品房的交付使用条件，规范商品房交付使用时各方的行为，加强商品房交付使用的监督管理，维护当事人的合法权益，保障我市房地产业的健康有序发展，制定一部符合我市实际情况，便于操作的政府规章是非常必要的。

二、制定《办法》的主要依据和制定过程

《办法》的制定，主要依据了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《无锡市房屋登记条例》等法律、法规，参考了《上海市新建住宅交付使用许可规定》、《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》、《苏州市关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》等外地立法。

根据市政府2011年度立法计划的安排，市建设局组织专门力量进行了前期的调研、起草工作，初稿形成后征求了市有关部门和市（县）、区建设局意见，在认真研究和多次修改的基础上形成了送审稿。送审稿报市政府后，市政府法制办按照立法程序，除在网站上公布全文征求社会各界意见外，还书面征求了有关职能部门、市（县）、区人民政府以及部分房地产开发企业、物业服务企业等单位的意见。对各方面提出的修改建议，市政府法制办会同市建设局进行了梳理和论证，在此基础上，对送审稿进行了反复修改，并就修改稿再次召开座谈会，听取规划、住保房管、国土、教育、民防、市政园林、体育等有关部门以及滨湖、锡山、惠山、新区等区人民政府意见，数易其稿。在报送市政府常务会议讨论前，我办又书面征求了有关市领导的意见，并按照有关批示会同市建设局进行了认真研究和修改，形成了《办法（草案）》。

三、主要内容解读

（一）关于适用范围的界定问题

随着城市建设的不断推进，社会经济的不断发展，我市城市综合体、商业广场等非住宅项目越来越多，而相关的管理规范较为滞后或者缺失，许多此类项目时常存在接水、接电、排污等配套基础设施和公共服务设施未完成就交付使用的状况，引发诸多矛盾和不稳定因素。因此，为切实加强我市商品房交付使用的监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，《办法》从我市目前的实际情况出发，将其适用范围界定为各类新建商品房，将住宅与非住宅都纳入了规范管理的范畴（第二条、第三条）。同时，为了使适用范围更具前瞻性，《办法（草案）》还对保障性住房等的交付使用作出了可以参照执行的规定（第二十四条）。

（二）关于商品房交付使用条件的问题

为使商品房交易双方特别是买受人清晰了解商品房交付使用时需具备的条件，规范商品房的交付使用行为，《办法》根据有关规定和实际管理要求，以列举的方式对商品房交付使用的条件作出了相应的规范（第九条、第十条）。

（三）关于商品房交付使用竣工验收的问题

2004年，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目，导致我市相关工作推进法律依据不足。随着我市近几年房地产市场的发展以及公众维权意识的增强，实际工作中由于交付使用条件不具备而引发的商品房交付使用的投诉和矛盾日益增多，造成新的社会不稳定因素。为解决这一问题，市人大常委会2009年制定的《无锡市房屋登记条例》明确规定“合法建造房屋竣工后，当事人申请登记的，应当提交竣工验收证明”。《办法》以市人大常委会立法为依据，细化了具体的验收流程（第十一条、第十二条），并设置了相应的法律责任条款（第二十一条）。

（四）关于配套基础设施和公共服务设施的移交问题

为了明确配套基础设施和公共服务设施移交过程中各方的职责，规范交接管理的实际操作，保障商品房交付使用后各项配套设施及服务设施的正常运行，《办法》对配套基础设施的维护管理、共用部位等的承接查验、配套公共服务设施的交接作出了较为具体、详细的规定（第十七条、第十八条第一款、第二款）。

（五）关于配套公共服务设施的交接费用问题

目前，在配套公共服务设施交接过程中存在接收单位收取一定费用的现象，有些收费依据又存在值得商榷之处，使交接双方分歧较大，相关企业反响较为强烈，从而影响了配套公共服务设施的正常交付使用。因此，为规范配套公共服务设施移交过程中的收费行为，《办法》明确接收单位不得在交接过程中擅自收取费用（第十八条第三款）。

来源：无锡市建设局